親の住宅を非課税で相続する方法 　　 vol.367

◇ 相続税法は平成27年に大幅に改正され、

     課税対象者が大幅に増えた。

それ以前は、最低でも 5800万円 の遺産を

もらわなければ相続税はかからなかった。

だが、平成27年からは

3600万円以上 の遺産をもらえば

相続税がかかる可能性が出てきた。

◇ 3600万円 というと、

    ちょっと都会に家を持っていれば

    超えてしまうような額だ。

親が、そういう家を所有して住んでいる、

という人はけっこういるのではないだろうか。

都心部であれば、狭い家でも普通に

4～5000万円する。

買うときは安かったが

今はすごく地価が上がっているという場所も、

都心部にはけっこうある。

そういう人たちは、相続税に対して

戦々恐々としているのではないだろうか。

そういう

「親の自宅のために相続税がかかりそう」

という人のために、

今回は、親の自宅を非課税で

相続する方法をご紹介する。

◇ 対象となる家は、

  時価で  3000万円から2億円程度

2億円以上となると、

ちょっとゼロにするのは難しい。

まあ、2億円以上の豪邸を

お持ちになっている人は、

それなりに税金を払うべきだと思う。

◇ では、一般的な人は

    どうすればいいかというと、

親の家を相続する際に、

一番いいのは 「二世帯住宅」 にすることだ。

現在の税法では、

「小規模宅地等の特例」

と呼ばれるものがある。

これは330平方メートル以内の宅地を、

死亡した人と同居している親族が相続した場合、

土地の価格の 8割減 で

評価されるというものだ。

ほ～、  これは利用しない手はない。

つまり、時価2億円の土地であっても、

相続税の財産評価としては

4000万円  でいいことになる。

4000万円 となると、

相続税がかかるかかからないか

ギリギリのところになる。

基礎控除：3000万円＋600万円×法定相続人の数

相続人が2人以上の場合は相続税がかからない。

また、年間110万円の控除を使って、

生前に資産を分配していれば、

4～5年で最低でも550万円の

遺産を減らすことができる。

つまり、

4000万円くらいの相続資産であれば、

4～5年もあれば、相続税をかからなく

することができる、ということだ。

だから、「二世帯住宅」に親と一緒に住めば、

事実上、時価2億円程度の家は、

無税で引き継ぐことができる。

土地の広さの限度は

330平方メートルになっているが、

これは坪にすると 100坪

100坪というと、都心部では

そうそう見られないくらいの広さだ。

だから、ほとんどの家は、

この限度内に収まるはず。

そして、この「小規模宅地等の特例」は

広さの縛りはあるが、価格の縛りはない。

つまり、330平方メートル以内であれば、

どこの土地でもいい。

日本一地価が高いとされている

「銀座の鳩居堂前」の

土地であっても対象となる。

この「小規模宅地等の特例」は、

非常に魅力的な制度であるが、

「同居」という条件があるため、

そこで引っかかっている人もけっこう多い。

◇ そこで、この「小規模宅地の特例」は、

    平成27年の改正により、

完全分離型の二世帯住宅も

対象とされることになった。

以前は、完全分離型の二世帯住宅は

この特例の対象外とされていた。

玄関や住宅の一部が共同になっている住宅しか、

この特例の対象とはされなかった。

しかし、平成27年の税制改正からは、

玄関が別々で、両家の間が行き来できない

「完全分離型」でもいいということになった。

完全分離型の二世帯住宅ならば、

二世帯住宅のハードルも

かなり下がるのではないだろうか。

◇ また平成27年の改正では、

    死亡時に老人ホームにいても、

   入所前に同居していれば特例の対象となる、

    ということになった。

この特例は、

原則として財産を持っている人と、

それを相続する人が

同居していなくては適用できない。

だから、以前は、親が高齢のために

老人ホームに入所したような場合は、

この特例が適用できなくなっていたのだ。

しかし、平成２７年の改正により、

親が老人ホームに入所したことで、

死亡した時にその家に

住んでいなかったとしても、

介護が必要なために入所したような場合は、

適用されることになった。

◇しかも、この「小規模宅等の特例」では、

   必ずしも同居していなくても、

この優遇制度を受けられるケースがある。

それは、どういうケースか簡単にというと、

① 被相続人に同居している相続人がいないこと

② 相続人が自分の家を持っていないこと

つまり、持ち家がなく賃貸住宅に

住んでいる相続人が、故人の家を引き継いだ場合、

この優遇制度を受けられるのだ。

◇ 典型的なケースでは、故人が一人暮らしで、

    子供は別のところで賃貸住宅に住んでいる、

     というような場合だ。

こういうケースは、昨今よくあると思われる。

この制度は「家なき子制度」と言われている。

この「家なき子制度」は、

家を持っていても売却してしまっている人や、

持ち家を賃貸に出して3年以上経過した人も、

対象になる。

家なき子制度の主な条件は、次の2点。

① 故人と同居していた法定相続人がいない

② 法定相続人は3年以上、賃貸住宅に住んでいる

この条件に満たしているような人は、

ぜひ「家なき子制度」を使って欲しい。

最近、2世帯住宅を

よく見かけるようになった理由は、

嫁と姑が仲良くなった世帯が増えたからではない。

実は「相続対策」なのである。

※ 詳しい内容は税理士に相談のこと。

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